주택연금 단점 및 문제점 알아보자 (주택연금 해지가 늘어나는 이유)

주택연금 단점에 대해 궁금해하시는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 주택연금 단점, 주택연금 문제점에 대해 알아보겠습니다.

목차

주택연금 단점

주택연금에는 크게 7가지 단점 및 문제점이 있는데요. 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

• 연금 가입 후 주택 가격이 상승해도 연금 지급액이 증가하지는 않음

주택연금은 월 지금급 계산시 주택가격의 상승분을 온전히 반영하지 못할 여지가 있습니다.

 

우선 연금 월 지급금 (수령액)은 미래의 위험을 예측해 늘어납니다. 쉽게말해 물가상승률 (통상적인 주택가격 상승분) 과 이자율 변동 등을 계산해서 연금액이 점차 상승하도록 설계되어 있습니다.

 

그래서 가입 시점에 결정된 주택연금 월 지급액은 평생 죽을때 까지 변동없이 동일하게 지급됩니다.

 

이게 주택연금의 단점이자 장점일 수도 있는게, 만약 입지가 좋아서 주택 가격이 급격하게 오를 경우 손해가 되지만 (단점) 집값 하락으로 가입 시점보다 집값이 떨어져도 주택연금 지급액은 동일하니 이득(장점)인 셈 입니다.

 

그래서 주택이 입지 좋은 서울 핵심지에 있다면, 주택연금에 가입하는게 손해일거고, 반대로 입지가 안좋은 곳이라 앞으로 상승 여력이 낮은 곳이라면 가입하는게 이익일 수 있습니다.

 

물가상승분이야 어차피 월 지급금이 점차 상승하도록 설계됐으니 큰 문제가 없지만, 집값 변동은 반영할 수 없기 때문에 개별 주택의 입지에 따라 가입 여부를 결정하셔야 합니다.

 

주택연금 수령액 외에 국민연금 수령액에 대하여 궁금하시면 다음 글을 참고하세요.

국민연금 수령액 계산 방법 및 수령액 표 총정리!(본인 수령액 조회는?)

 

• 5년 이내 재가입 불가능

주택연금의 경우 원한다면 중도상환 수수료 없이 해지가 가능하지만 연금액과 이자를 한꺼번에 반환해야 하고, 5년간 재가입이 불가능한데요. 게다가 공시지가의 1.5%에 해당하는 초기 보증료는 돌려받지 못하는 단점이 있습니다.

 

• 가입시 비용이 발생함

주택연금에 가입하면 비용이 발생하는데요. 심지어 월복리로 적용이 되는 비용이라 적은 금액이 아닙니다.

주택연금은 주택을 담보로 받는 대출입니다.  다만 일시불로 받는 것이 아니라 연금처럼 받는 역모기지라고 할 수 있습니다.

아래 그림에서와 같이 가입자가 주택금융공사에 주택연금을 신청하면 주택금융공사는 은행에 보증서를 발급하고 은행은 이 보증서를 담보로 가입자에게 매월 연금을 지급하는 구조입니다

주택연금 단점

 

이때 가입자는 한국주택금융공사에 보증서 발급에 따른 보증료를, 은행에는 대출이자를 지급해야 합니다.

보증료는 최초 연금 수령 시 초기 보증료로 주택가격의 1.5% , 그리고 연보증료로 보증잔액의 연 0.75%가 매달 발생됩니다. 그리고 매월 받는 연금에 대한 이자도 지급해야 합니다.

이렇게 발생된 보증료, 연금, 그리고 이자를 모두 합쳐 보증잔액이라고 하는데요. 보증잔액에 매월 이자가 붙고 또 다음 달에는 전달의 이자까지 포함한 보증잔액에 이자가 가산됩니다. 물론 현금으로 납부하는 것은 아니고 매월 이렇게 이자가 복리로 쌓여가는 것입니다.

 

• 재개발, 재건축 등의 사유가 발생할 때 제한 요소가 발생함

주택연금은 평생 연금을 받는 제도라서 연금을 받는 동안 거주하고 있는 주택이 재개발이나 재건축을 해야 하는 경우가 있을 수 있는데요.

 

이 경우 주택연금을 계속 이용할 수도 있고 향후 신규 주택으로 담보 주택을 변경할 수도 있습니다.

하지만 재건축 참여 시에도 한국주택금융공사가 1순위 저당권을 유지해야 하므로 이주비대출이나 조합원 대출을 받지 못하는 제한 요소가 발생할 수도 있습니다.

 

• 주택 소유자는 임대 수익을 얻을 수 없음

 

• 건강보험료와 재산세를 계속 납부는 해야함

 

• 중도해지 시 연금 수령액과 이자를 상환해야 함

 

 

주택연금 수수료(주택연금 이자율)

주택연금 가입자가 부담하는 수수료에 대해 알아보겠습니다. 주택연금 수수료는 크게 3가지가 있는데요.

 

담보 취득 비용과 초기 보증료, 연 보증료입니다.

 

담보 취득 비용

담보 취득 비용은 연금 가입 시 초기에 담보를 설정할 때 들어가는 법무사 수수료와 등기 신청 수수료. 제 증명 발급비용, 등록 면허세, 지방교육세 등의 비용을 말하는데 한국주택금융공사에서 지원을 해주고 있습니다.

다만, 주택 소유권을 가입자가 갖는 저당권 방식은 세금(등록 면허세, 지방교육세)을 가입자가 직접 부담해야 합니다. 등록 면허세 등 세금은 담보의 대상이 되는 주택을 제공하는 자가 부담하기 때문입니다. 

신탁 방식의 경우 소유권이 주택금융공사로 넘어가기 때문에 공사가 세금까지 부담할 수 있지만 저당권 방식은 가입자가 주택 소유자인 만큼 담보 제공자로서 세금 부담의 의무를 지게 되니 참고하시길 바랍니다.

초기보증료

담보 설정과 등기 등을 마친 후 연금을 받기 위한 준비가 끝나게 되면 보증료를 내게 되는데요. 이를 초기보증료라고 합니다. 이는 주택연금 종류에 따라 보증료율이 다른데요.

 

일반 주택연금과 우대형(기초연금 수급자용)의 경우 초기 보증료율 1.5%, 주택 담보대출 상환용 주택연금 보증료율은 1% 입니다.

 

초기 보증료는 가입 당시 주택 가격을 기준으로 납부하는데요. 예를 들어 일반 주택연금 가입자이고 집값이 10억 원이면 그의 1.5%인 1,500만 원을 내게 되는 셈 입니다.

 

주택가격 및 개별공시지가 조회 방법 에 대하여 궁금하시면 다음 글을 참고하세요.

개별공시지가 조회 방법 총정리해서 알아보! (아파트/개별주택/빌라)

 

연 보증료

연 보증료는 매달 내야 하는 보증료라고 보시면 됩니다.

일반 주택연금과 우대형(기초연금 수급자용)의 경우  연 보증료율은 0.75% 입니다. 주택 담보대출 상환용 주택연금은 초기 보증료와 연 보증료율이 모두 1% 입니다.

 

연 보증료는 가입 시부터 부과되는데 저번달 대출잔액과 그에 대한 대출이자 및 이번달 월지급금에 해당하는 이자를 부과하게 됩니다.

예를 들어 매달 받는 연금액이 200만 원이고 전월말 대출잔액과 그에 대한 대출이자의 합계가 400만원이라고 하겠습니다. 그러면 두 번째 달 연 보증료는 400만원에 이번달 월지급금인 200만원을 더한 값인 600만원의 0.75%인 4만 5천원을 12개월로 나눈 3.750원이 되는 것 입니다.

 

 

주택연금 예상수령액

주택연금 월 수령액은 얼마정도 받을 수  있을까요? 주택연금 수령액에 대해 궁금하시면 주택연금 수령액표를 참고해보면 좋은데요.

 

주택연금 예상수령액 및 가입조건에 대하여 궁금하시면 다음 글을 참고하세요. 주택연금 수령액 계산기도 포함되어 있습니다.

2024 주택연금 수령액 및 가입조건 알아보자! (주택연금 장단점은?)

 

 

다음 글 주제는 주택연금 사망시, 1억 주택연금, 주택연금 취급 은행, 주택연금 대출한도 입니다. 감사합니다.