누수피해보상 범위/판례/청구방법 총정리!

누수피해보상에 대해 궁금해하시는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 누수 손해배상 범위, 누수피해보상 판례, 누수피해보상 청구방법에 대해 알아보겠습니다.

누수 손해배상 범위

아파트나 빌라와 같은 공동주택에서 누수하자가 발생한 경우 누수 원인이 어디에 있는지에 따라 손해배상 범위가 달라집니다.​

누수가 발생한 원인이 건물 전용공간에서 발생했다면 원칙적으로 문제가 발생한 층의 소유자가 수리 및 피해 보상 책임을 져야 합니다. 

하지만 건물 지하 주차장이나 계단, 아파트 공용배관 누수 등 다른 입주민들과 함께 사용하는 공용공간에 누수 원인이 있다면 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'에 따라 관리 규약상 책임자인 입주자 대표회의 또는 관리단에게 손해배상의 책임이 있습니다. 

 

 

또한 통상 건물 내 누수 하자가 발생한 경우 세입자 관리 소홀로 벌어지는 사례는 잘 없습니다. 대부분은 건물 자체의 결함으로 인한  누수인데요, 이런 경우 아파트 누수 피해보상이나 천장 누수피해보상의 책임은 임대인인 집주인에게 있습니다. ​

따라서 전세든 월세든 임차한 건물에 누수가 발생해 피해를 입었다면 세입자는 임대인을 상대로 피해 보상을 받아야 합니다. 

 

 

 

누수피해보상 판례

실제 아파트 누수 책임 판례 및 빌라 누수 판례에 대해 정리해봤으니 참고하시길 바랍니다.

• 아파트 누수 피해에 따른 손해배상청구 사건

30년 정도 된 아파트 위층에서 누수되어 아래층 전체에 누수피해가 발생한 사건입니다. 피해 규모가 상당하여 3,100만 원에 조정이 성립하였습니다.


청 구 원 인
 

1. 당사자들의 관계

 

원고 HHC과 원고 KYY은 부부관계이고, 전주시 덕진구 OOO길 O SW아파트 나동 201호(이하 ‘201호’라 약칭합니다)의 공동 소유자들이며, 201호에 함께 거주하고 있습니다(갑1). 원고 HJE과 원고 HYE은 위 원고들의 자녀들로서, 201호에 함께 거주하고 있습니다(갑6).

 

피고 KYU은 전주시 덕진구 OOO길 O SW아파트 나동 301호(이하 ‘301호’라 약칭합니다)의 소유자이며, 301호에 거주하고 있습니다(갑2).

 

피고 SW아파트자치위원회(이하 ‘자치위원회’라 약칭합니다)는 전주시 덕진구 OOO길 O SW아파트 입주자를 회원으로 하고 아파트 관리운영, 입주자들의 복리 증진 등의 목적을 달성하기 위하여 구성된 단체입니다(갑3 내지 5).

 

2. 이 사건의 경위

 

201호 바로 위에 301호가 있습니다.

 

2019. 10. 3. 원고들은 201호 화장실 천장에 붙어있던 환풍기에서 물이 한방울씩 떨어지는 것을 발견하였습니다. 화장실 천장을 열어보니 벽 쪽에서 물이 떨어졌습니다. 원고들은 301호에 올라가 피고 KYU에게 누수 상태를 전달하였고, 피고 KYU은 201호로 내려와 누수 상황을 확인했습니다.

 

2019. 10. 5. 원고들은 누수탐지업체(설비대장)에 점검을 의뢰했습니다. 누수탐지업자는 육안으로 검사하였는바, 301호 부분 공용비트 내 수도배관에서 누수가 되는 것으로 추정된다는 소견을 밝혔습니다(갑7). 이를 피고KYU에게 알리니, 피고 KYU은 ‘301호 누수라고 보기 힘드니 201호가 직접 고치라’는 문자 답변을 하였습니다.

 

2019. 10. 6. 원고들은 비닐을 구매한 후, 직접 201호 화장실 천장에 비닐을 붙여 임시로 물받이를 설치하였습니다. 또한 당일 원고들은, 누수탐지를 다시 해보고자, 다른 누수탐지업체와 동행하여 301호를 방문하였으나, 피고 KYU은 큰소리를 치며 누수탐지를 거부하였습니다.

 

누수 발견 후, 원고들이 수차례 요청했음에도 불구하고, 피고들은 어떠한 조치도 취하지 아니하였고, 그 사이 누수 규모는 점차 확대되었습니다.

 

2021. 2. 16. 자치위원회 총무가 누수탐지업체에 의뢰하여 정밀누수검사를 실시하려고 시도하였으나, 피고 KYU은 ‘현재 소송중인 사건(OOO환경 LHS과의 소송)이 끝나면 누수 점검에 응하겠다’면서 정밀검사를 거부하였고, 나아가 301호 수도계량기함(201호와 301호 사이 계단 벽면에 위치)을 봉인하였습니다. 그 수도계량기함에서도 누수가 되고 있었습니다.

 

2021. 2. 19. 201호 주방 천장에서 아침 8시 20분경 다량의 물이 갑작스레 쏟아졌습니다. 원고들이 피고 KYU을 찾아가 상황을 설명하고 적절한 조치를 요구하니 피고 KYU은 ‘301호는 누수가 없다’고 말하면서 대화를 거부했습니다. 그리고 몇 시간 후 피고 KYU은 301호 수도계량기함 봉인을 더욱 보강하고 자신의 지장까지 찍어 놨습니다.

 

2021. 2. 23. 오후 7시경 자치위원회를 개최하면서 위원장이 피고 KYU에게 전화하여 회의참석을 요구했으나 피고 KYU은 회의 참석을 거부했습니다.

 

2021. 2. 25. 자치위원회는 전주시청 수도과에 중재를 요청하였습니다. 전주시청이 피고 KYU과 통화하고 자치위원회 총무에게 그 통화내용을 전달하였는바, 피고 KYU은 ‘현재 소송중인 사건이 끝나면 누수 점검에 응하겠다’면서 중재를 거부했다고 말했습니다. 당일 자치위원장이 피고 KYU에게 전화하여 정밀누수탐지를 실시해보자고 요구하였으나, 피고 KYU은 위와 같은 말을 반복하며 정밀누수탐지를 거부하였습니다.

 

2021. 2. 27. 낮 12:00경 201호 주방 천장에서 다량의 물이 또다시 갑작스레 쏟아졌습니다 원고들은 112에 전화하여 상황을 설명 후 사건 신고를 하겠다는 의사를 표하였으나, 112는 민사 문제라면서 접수를 거부하였습니다.

 

2021. 3. 5. 원고들은 자치위원장과 동행하여 덕진구청 건축과 공공주택 관리 담당관리 부서에 방문하여 중재 요청 민원 접수하였습니다(갑8-1). 2021. 3. 8. 덕진구청으로부터 진정서 회신 우편물이 도착하였습니다(갑8-2). 원고들은 덕진구청에 전화하여 민원 처리 결과를 문의하였는바, 덕진구청은 피고 KYU이 ‘현재 소송중인 사건이 끝나면 누수 점검에 협조하겠다’고 답변했다고 전했습니다.

 

2021. 3. 12. 301호 수도계량기함에서 물이 흘러 피고 KYU이 봉인했던 종이가 젖어 있었습니다. 다음 날 오후 2시경 아파트 통로에서 벽 긁는 소리가 났습니다. 원고들이 201호 현관문 외시경으로 살펴보니, 피고 KYU은 301호 수도계량기에서 흘러나온 물로 인해 벗겨진 벽면 페인트 조각을 긁어내고 있었습니다. 계속 관찰해 보니, 피고 KYU은 수도계량기함을 통해 계단으로 흘러내린 물도 닦아냈고(갑11-4 동영상), 물에 젖은 기존 봉인을 일부 제거한 후 봉인을 보완하였습니다(갑11-3 동영상).

 

2019. 10. 3. 처음 화장실 천정에서 누수가 확인된 이후 지금까지 피고들은 아무런 누수 방지 조치를 취하지 아니하였는바, 누수는 점차 확대되어 현재는 원고들이 도저히 201호에 거주할 수 없는 지경에 이르렀습니다(갑9 도면, 갑10 누수사진, 갑11 동영상). 지금까지의 피해 경과로 보아, 지금 이대로 방치한다면 피해는 더욱 증가할 것이 명백합니다. 특히, 피고 KYU은 원고들과 자치위원회의 누수 점검 요청을 타당하지 않은 이유로 거부하며 피해를 키우고 있습니다.

 

누수 피해가 확대되자, 원고들은 2021. 5. 1.경 다른 거주지를 임차하여 이사를 나갔습니다.

 

3. 손해배상책임의 발생 및 범위

 

301호 아래로 누수 피해를 입고 있는바, 301호 전유부분 또는 301호를 통하여 접근할 수 있는 공용부분에서 누수가 발생했을 가능성이 농후합니다. 원고들이 주장하는 손해배상액은 다음과 같습니다. 추후 감정 등을 통하여 누수 원인과 손해의 범위를 입증하겠습니다.

가. 재산손해


 

나. 위자료

 

원고들 네 식구가 심각한누수피해로 인해 52㎡의작은 방을 임차하여 오랫동안 난민처럼 피난생활을 하고 있는바, 원고들에게 각 1,000,000원의 위자료를 지급함이 상당하다고 사료됩니다.

 

4. 결 어

 

2019. 10. 3. 누수가 최초로 발견되었음에도 불구하고, 피고 KYU의 비협조와 피고 자치위원회의 소극적인 태도로 인해 피해가 갈수록 증가되고 있습니다. 원고들은 몹시 습하고 불결한 환경에 상시 노출되어 있고, 나아가 전기 감전의 위험까지 느끼며 살고 있습니다. 재판절차가 신속히 진행되어 이 문제가 조속하게 마무리되기를 희망합니다.

 

 

 

누수피해보상 청구방법

일단 누수피해를 배상해야 하는 의무를 가진 사람에 대해 알아보겠습니다.  

배상의 사전적인 정의에 명시된 타인의 권리를 침해한 사람이 누구인지 파악하기 위해서, 가장 먼저 해야 할 일은 누수 원인을 파악하는 것입니다. 원인이 파악되지도 않은 채 무턱대고 윗집으로 올라가 손해배상을 청구하겠다고 하는 것은 원활한 진행에 전혀 도움이 되지 않습니다.

제일 현명한 1차적인 방안은 윗집 거주자가 보험에 가입되어 있다면 보험사에 사고 접수를 해달라고 요청하는 것입니다. 사고를 접수한다고 해서 보험료가 할증된다거나 하지 않으며 접수 후에 보험금 지급처리가 되었다 하더라도 할증폭은 매우 미미합니다. 다음 3가지 경우가 있습니다.
 

• 윗집 거주자가 세입자라면 세입자의 과실로 인해서 누수가 발생한 경우는 권리를 침해한 사람이 세입자이므로, 피해 원복의 의무는 세입자에게 생기게 됩니다.
• 건물의 노후나 관리 부실 등으로 인하여 발생하였다면, 배상책임의 의무는 윗집의 세입자가 아닌 실소유자(건물주) 또는 아파트 관리실에게 생깁니다.
• 만약 누수가 본인도 미처 알지 못했던 원인으로 본인의 과실에 의해 발생했거나 본인이 소유한 건물의 노후화나 관리 부실 등으로 발생했다면 손해배상 청구 자체가 불가하므로 보상 불가합니다.

 

 

누수피해의 구체적인 보상 범위에 대해 알아보겠습니다.
 
피해자(=본인)의 재산상에 손해를 입은 부분은 모두 청구가 가능합니다. 예를 들어 윗집 누수 사고로 인해서 TV나 냉장고 등의 전자제품이 고장 났다거나 벽지에 곰팡이가 발생한 경우, 배관공사가 필요한 경우에 발생하는 공사비 등이 해당됩니다.

공사비는 윗집의 누수로 인해 수리가 필요한 경우에만 해당하며 사고 발생 건과 무관한 단순 본인 자택 수리비는 보상되지 않습니다. 공사비 견적은 악용사례가 빈번하므로 반드시 여러 군데를 비교해보시고 결정하실 것을 권고드립니다.
 
간혹 정신적 피해에 대한 손해배상 청구까지 요구하는 경우들이 있습니다.

보험사는 피해 사실을 객관적으로 증명할 수 있는 증빙서류를 토대로 지급심사를 진행합니다. 또한 필요한 경우 조사자의 현장조사나 면담 과정이 필요합니다.

즉, 누수로 인한 정신적인 피해로 실제로 병원을 내원하여 정신과 질병을 진단받았거나 이를 위한 치료를 했다면 심사를 받아볼 순 있겠지만, 윗집과의 악감정으로 인해 무턱대고 정신적 피해 보상을 요구하는 경우는 지급심사 자체를 진행하지 않는다는 점 참고하시길 바랍니다. 누수 피해 사실 확인서를 받아두면 피해 보상에 도움이 되는 경우가 많습니다.

 

 

 

다음 글 주제는 누수 손해배상 감정, 아랫집 누수 보상 범위 입니다. 감사합니다.